[이의재의 어바웃 마이하우스24] 건물하자, 누수 배상책임 Q&A

남정현 기자 | 기사입력 2018/07/27 [11:51]

[이의재의 어바웃 마이하우스24] 건물하자, 누수 배상책임 Q&A

남정현 기자 | 입력 : 2018/07/27 [11:51]

 

건물하자, 누수 배상책임 Q&A

 

▲ 칼럼니스트 이의재     ©

 

누수나 하자보수를 진행하다 보면 배상책임에 대한 분쟁이 종종 발생한다.

 

중랑구의 어느 아파트에서 누수가 발생한다는 연락이 왔다. 화장실과 작은방 사이의 붙박이장 위 천정에서 누수가 발생하고 있었다. 천정을 뜯고 주변을 살펴보니 원인은 간단했다. 위층 화장실 변기에서 발생하는 누수현상이었다.

 

1차적 책임소재는 위층에 있다. 그런데 위층 거주자는 배관이 낡아서 새는 것이니 자신의 책임이 아니라 입주자대표회의에서 배상책임을 져야 한다고 주장했다. 그에게 공유와 전용에 대해 설명하고, 누수가 발생하는 장소가 공유와 전용의 경계인 곳으로 보이나 점검구가 없어 벽을 부수고 확인하기 전까지는 알 수 없다고 설명했다. 이 후 누수세대와 협의를 하고나서 벽을 깨서 확인해 달라고 연락이 왔다.

 

오수관이 지나가는 벽을 부수고 확인해 본 결과, 오수관 공용부분과 세대 전용부분이 서로 연결된 T자 부위에서 누수가 발생하고 있었다. 설명하기가 참으로 난감한 경우였다. 어찌 보면 공용부분이고 어찌 보면 전용부분이다.

 

입주자대표회의 대표자를 불러 상황을 설명했더니 총무와 함께 상의한 후, 공용부분으로 인정하여 수선충당금으로 원만히 해결된 경우다.

 

위와 같이 원만히 해결된 경우는 다행이지만 쌍방이 서로의 주장을 내세우다 보면 분쟁이 일어나고 이웃 사이에 법정소송을 벌이는 경우도 발생한다.

 

누수는 일반적으로 오래된 건물에서 많이 발생하지만, 간혹 새로 지은 건물에서도 발생한다. 누수가 발생했을 때 어느 장소에서 누수가 발생되었는지에 따라서 손해배상에 대한 책임 여부가 달라진다.

 

집합건물의 경우 전용공간의 하자로 인한 누수로 아랫집에 누수 피해가 발생하는 경우엔 윗집 집주인이 손해배상책임의 의무를 지게 되고, 공용부분의 하자로 인한 누수의 경우에는 입주자 대표회의나 관리단에서 책임을 지게 된다.

 

전용공간 누수의 경우 화장실, 싱크대, 베란다, 보일러로 인한 누수가 대부분이고 공용부분의 경우 외벽과 복도, 기둥, 옥상 등이 있다. 여기에 더하여 세대 베란다를 통과하는 우수관, 비트를 지나가는 화장실 오수관, 공용화장실, 경비초소 등이 공용부분에 포함된다.

 

 

우수관 누수에 대한 책임소재에 대하여

 

Q. K씨는 자신이 거주하는 아파트 천장에서 물이 새면서 천장과 침구류 등이 젖는 피해를 보게 됐다. 누수 원인을 확인해 본 결과, 발코니에 위치한 우수관의 상단부 내부가 전선, 목장갑 등으로 막혀 있어서 누수가 발생한 것임을 확인하였다.

 

403K씨의 손해에 대해 K씨는 위층 503세대와 입주자대표회의 중 누구를 상대로 손해배상을 청구하여야 할까?

 

 

A: K씨는 입주자대표회의를 상대로 아파트 누수 책임에 대한 손해배상청구 소송을 제기하였다. 이에 법원은 입주자대표회의에 대한 아파트 누수 책임을 인정하여 원고일부승소판결을 내렸다.

 

재판부는 "우수관이 각 세대의 전용 부분인 발코니를 통과하지만 구조적 필요 등에 의해 전용 부분을 거치는 것일 뿐 각 세대 입주자가 함부로 훼손·변경할 수 있는 부분이 아니다""본래의 역할은 명백히 옥상 빗물의 배수이고 각 세대의 사용은 단지 부가적인 역할에 불과하므로 우수관 부분은 공용 부분"이라고 밝혔다.

 

또한, 입주자대표회의가 우수관 관리 의무를 제대로 했다면 물이 새는 사고를 충분히 예방하거나 피해 확대를 방지할 수 있었다는 점을 지적하며, 다만 건물 보존등기 후 19년이 경과해 우수관에 노화현상이 있었을 것으로 보이고, 입주자대표회의가 각 세대를 방문해 우수관을 개별 점검한다는 것은 상당한 애로를 내포할 것으로 보인다."며 입주자대표회의의 아파트 누수 책임을 50%로 제한하였다. (판례출처: 한병진변호사)

 

▲ 재판부는 "우수관이 각 세대의 전용 부분인 발코니를 통과하지만 구조적 필요 등에 의해 전용 부분을 거치는 것일 뿐 각 세대 입주자가 함부로 훼손·변경할 수 있는 부분이 아니다"며 "본래의 역할은 명백히 옥상 빗물의 배수이고 각 세대의 사용은 단지 부가적인 역할에 불과하므로 우수관 부분은 공용 부분"이라고 밝혔다.(본문 내용)     © photo by Pixabay.com

 

K씨는 피해액의 50%를 입주자대표회의에서 배상을 받았지만 나머지 50%의 피해보상은 누구에게 받아야 할까?

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